월세 사기 보증금 사기 유형과 예방방법

전세사기에 이은 월세 사기, 보증금 사기가 늘어나고 있습니다. 이러한 월세 사기 유형은 어떻게 되고 예방하기 위해선 어떠한 방법이 있을지 정리하여 안내드립니다. 사기에 대해 조심하셔서 안전한 집을 구하시기 바랍니다.

월세 사기, 보증금 사기 유형과 예방방법

월세 사기 및 보증금 사기

월세사기 및 보증금 사기 유형

1. 집에 문제가 발생하여 보증금을 못준다는 유형

보증금 사기에 속하는 유형으로 계약이 끝났음에도 원룸 임대인(집주인)이 방에서 퀴퀴한 냄새가 난다, 비흡연자인데도 담배 냄새 절었다는 등 트집을 잡고 보증금을 돌려주지 않는 보증금 반납을 거부하는 사례로 최근 많이 일어나고 있다고 합니다.

보증금 미반환

2. 부동산 거래 중개 앱을 이용해 비대면 월세 계약을 유도하고 잠적하는 유형

최근 부동산 중개 거래 어플들이 많이 활성화되어 있습니다. 이를 이용해 많은 분들이 악용하는 사례도 늘어나고 있답니다. 비대면으로 부동산 사진, 위조된 등기부등본 등을 보낸 후 비대면 월세 거래를 유도한 후에 계약을 체결한 뒤, 보증금을 받은 후 잠적하는 유형입니다.

 

3. 담보신탁 대출로 지은 건물에 월세를 내어주고, 대출도 갚지 않고 보증금도 돌려주지 않는 유형

은행에서 담보신탁 대출을 받아 건물을 지은 후, 대출을 갚지 않으면 은행에서 건물을 공매 절차에 들어가게 됩니다. 이러한 경우는 은행은 은행의 대출금을 찾기 위하여 공매를 진행하므로 세입자들은 보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다.

* 담보신탁이란?
부동산의 관리와 처분을 부동산신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발급하여 이를 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 제도를 말합니다. 일반적으로 부동산 담보신탁이라고 불립니다.

부동산신탁회사는 신탁수수료를 받고 신탁재산을 담보력이 유지·보존되도록 관리하다가 금융기관에서 대출받은 사람이 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하고 대출금을 갚지 못하면 부동산을 처분하여 그 대금으로 금융기관에 채무를 대신 갚아주게 됩니다.

담보신탁을 하게 되면 소유권이 신탁회사로 이전되기 때문에 부동산을 임의로 처분할 수 없게 되어 금융기관 입장에서는 안정성이 높아져 더 많은 금액의 대출이 가능해집니다. 따라서 부동산담보신탁에는 부동산신탁회사와 금융기관 간의 협약체결이 선행되고 있습니다.

신탁등기 이후에는 제3 채권자 압류, 근저당권 설정이 불가하며 신탁사와 금융사의 동의 없이는 임대차 계약도 할 수 없답니다.

 

4. 보증금 차액 사기 유형

임대인에게는 보증금 2천만 원, 월세 50만 원으로 안내하고, 세입자에게는 보증금 5천만 원, 월세 50만 원으로 계약 한 뒤, 차액을 본인이 챙겨 먹는 사기 유형입니다. 임대인(집주인)과 계약을 체결하는 것이 가장 안전하나, 임대인이 아닌 중개인이나 대리인이 위임장을 받아 월세 계약을 체결할 때는 특히 더 조심해야 하는 사기 유형입니다.

 

5. 주인 행세 사기 유형

임대인의 상황 또는 경매에 넘어가 비어있는 집 문을 열쇠 수리공을 불러 연 후, 자기 집인 척하고 계약을 진행하는 사기 유형입니다. 보증금을 소액으로 소개하여 세입자를 현혹시키기에 공인중개사를 거치지 않고 단독으로 진행할 경우가 많은 편입니다. 최근에는 부동산 어플로 직거래하는 사례가 많이 발생하고 있으므로 부동산 어플을 이용할 때는 특히 더 조심해야 하는 유형입니다.

 

6. 중개수수료를 부풀리는 유형

거주용 시설은 보증금+(월세*100)의 0.3~0.5% 수준이지만, 근린생활시설은 거래금액의 최대 0.9%입니다. 사기까지라고 말할 순 없지만, 근린생활시설인 것을 숨기고 가계약금 걸게 한 뒤 중개수수료를 부풀려 챙기는 유형이므로, 사전에 미리 확인하는 것이 좋습니다.

 

7. 계약 종료 시 청소비를 요구하는 보증금 사기 유형

계약 만료 후, 보증금을 돌려받을 때 집 상태로 트집을 잡으며 청소비 또는 수리비를 핑계로 보증금에서 해당 금액을 빼고 주는 유형입니다. 계약서 내용에 퇴거 청소비 특약이 명시된 있지 않거나 입주 시 사비를 통해 직접 청소비를 부담했다면 별도의 비용을 내실 필요는 없습니다.

 

8. 전입신고를 하지 말라는 유형

전세 및 월세로 입주할 경우, 전입신고를 하지 않으면 보증금이나 월세를 깎아 주겠다는 유형입니다. 이는 불법 계약 및 과태료 대상에 속하므로, 보증금이 적더라도 전입신고와 확정일자는 필수로 신고하는 것이 좋습니다. 전입신고와 확정일자를 하지 않으면 추후 문제가 생겼을 때 보증금 보호를 받을 수 없기 때문에 전입신고와 확정일자는 필수로 신고하고 받아두는 것이 좋습니다.

 

7. 단기 월세 사기 유형

전세사기 피해를 당해 HUG에서 보증금을 대신 갚고 압류를 진행 중인 집에 세입자를 들이는 유형입니다. 최근에는 단기 월세방을 구할 때 종종 일어난다고 합니다. 월세가 시세보다 저렴하다고 하여 바로 계약하지 말고 사전에 미리 꼭 확인해봐야 할 유형입니다.

 

월세 사기, 보증금 사기를 당하지 않기 위한 예방 방법

1. 대항력

대항력은 본인이 거주하고 있는 집에 대한 계약에 대하여 자신이 대응할 수 있는 권리입니다. 특히 보증금에 대한 권리를 주장하고, 계약에 대해 문제가 발생했을 때 이를 문제 삼고 시정 및 요청할 수 있는 권리를 의미합니다.

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대항력을 갖추기 위해서는 전월세 계약서는 반드시 집주인과 직접 만나 작성해야 하며, 계약과 잔금은 모두 집주인 본인의 계좌에 직접 입금해야 합니다. 또한 이삿날 당일 전입신고를 바로 해야 하고 확정일자도 받아둬야 합니다.

* 전입신고란?
이사를 하게 되면 당사자는 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 정부 24 홈페이지에 접속해 이사를 했다는 것을 신고하는 것을 의미합니다. 정당한 사유 없이 전입신고를 14일 이내에 하지 않을 경우 5만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

* 확정일자란?
법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미하는 것을 확정일자라 합니다.

 

2. 우선변제권

우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어가면 낙찰자가 새로운 집주인이 되며, 세입자는 새로운 집주인에게도 월세 보증금을 달라고 주장할 수 있는 권리입니다. 단, 대항력을 갖추고 있어야 권리를 주장할 수 있습니다.

 

3. 선순위채권

집이 경매나 공매로 넘어가면 보증금을 가장 먼저 돌려받을 권리를 세입자가 먼저 가질 수 있는 권리입니다. 이 또한 전입신고를 해야지만 권리를 주장할 수 있습니다.

인터넷등기소

4. 계약 전, 계약 후 등기부등본 확인

등기부등본은 해당 주택에 대한 주소, 임대인 인적사항, 저당권자, 임차권자 등 부동산 담보의 채무 관계까지 모두 확인이 가능합니다. 이를 통해 실제 집주인이 맞는지 확인이 가능하며, 저당 등 집을 담보로 부채를 갖고 있진 않은 지 등을 확인할 수 있습니다. 저당이 있는 경우 본인의 보증금을 받지 못할 확률이 높아지므로, 꼭 확인해 두시는 것이 좋습니다.

보통 입주 전 계약 시에 확인하지만 입주 후에도 한 번씩 확인하여 변동 사항이 생기진 않았는지 확인하는 것도 안전한 방법 중 하나입니다. 등기부등본은 인터넷 등기소를 통해 확인하실 수 있습니다.

 

5. 계약서 작성 시 필요내용

집주인(임대인)이 월세 계약이 만료되어 보증금을 반환하기 전까지 매매, 제한물권 설정, 근저당 등을 하면 안 되며, 이를 위반할 경우 세입자의 기존 보증금에 더해 피해에 대한 손해배상과 위약금을 부과한다라는 내용이 들어가는 것이 최소한의 안전을 위한 내용입니다.

공제증서

6. 부동산 중개업소 공제증서 확인

부동산 중개로 계약을 진행할 경우 공제증서를 꼭 확인해 두는 것이 좋습니다. 제대로 된 부동산이라면 공제증서는 모두 보유하고 있습니다.

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